張家豪/專訪


 


  Fed降息 兩碼 效應發酵,引發市場對通貨膨脹的預期,連帶全球REITS同步大幅翻揚,對於REITS後市展望,即將於 十一月五日 開始募集的台新投信全球不動產證券化基金經理紀旻初(左圖,張家豪攝)認為,低檔入市的適當時機已然來臨!以下為專訪摘要: 問:Fed降息對REITS影響何在? 答:Fed降息主要是解決此次成金融市場動盪的次級房貸所衍生的信心危機與借貨緊縮問題。美國次級房貸僅佔整體房貸的七%至八%,所造成的違約金額並不大,但其衍生出來的金融商品,包括ARMMBS等等產生流動性問題,造成資金大幅縮水,進而引發信心危機與信用市場的緊縮,才是衝擊金融市場的主因。


 


  今年以來,美國及全球REITs的表現不若預期,並非次級房貸直接衝擊基本面,REITs市場屬於商用不動產市場,次級房貸是一般住宅市場的一環,兩者有明顯的區隔。


 


  但資金緊縮、借貨成本上升,提高了REITs本身的營運成本,使得REITs的淨值(NAV)下修,間接影響了REITs市場的表現,其中對於融資比率較高的REITs,其NAV受影響的程度較高。因此在Fed降息解決了市場流動性問題之後,REITs市場也迅速反應資金緊縮疑慮的去除而上揚。


 


  問:未來真正將影響REITS走勢的關鍵因素是什麼? 答:景氣是否持續擴張,才是影響REITs走勢的關鍵。次貸引發資金緊縮,若處理不當可能造成惡性循環,民間消費減少、企業營運成本增加、獲利衰退,進而裁員使失業率攀高,再讓消費進一步疲弱。


 


 因此,Fed降息,除穩定市場信心外,更降低了景氣可能大幅趨緩的風險。從各方的數據預估來看,美國景氣雖有下修,但仍保持成長,全球景氣更是強勁,而REITs市場的基本面包括就業數據、企業投資、零售銷售、非住宅營建等數據等均保持擴張,REITs的長期基本面持續良好,目前REITs可謂正處於一個低檔入市的絕佳投資時點。


 


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