REITs(不動產投資信託)強化投資組合內容

  REITs是一種不動產證券化商品,REIT Real Estate Investment Trust 的縮寫,主要是將商業不動產如辦公大樓,停車場等等包裝成為基金供投資人投資,管理的基金拿到租金後扣除必要的開銷後將大部份的收益分配給基金的投資人,主要收取不動產的租金收益。而證券化的不動產主要為辦公大樓、購物中心、倉庫等商業不動產為主。在美國不動產證券化基金於1880年代就已發行,但在1993年因為美國退休金核准投資,大舉獲得一般投資人欽賴。在2001年,由於體認到REITs與其他主流產業相度高,且對經濟是不可或缺的,故標準普爾500指數首次加入REITs

投資REITs須注意事項

  REITs的概念其實相當簡單,主要是利用基金投資房地產,進而收取租金,實行架構如下圖。投資人在投資REITs時,須考慮到以下幾點:

1.收益性:一般資產將會隨時間折舊,價值呈現遞減的狀態,但是不動產跟機器設備不同,他們漲跌是依據當時的市場狀況而定。投資人必須考慮到不動產的收益率,而REITs基本上是每季分配給投資人他的租金收益。

2.再投資問題:由於基金一定要分配租金收益給投資人,表示他們不能夠將租金收益滾入不動產基金內再投資,而投資人將面對租金收益再投資標的考慮的再投資問題。

3.不動產管理:評估不動產管理品質是相當重要的一環,對REITs有重大的影響。但相對於財務報告,不動產管理能力較難以評估,一般投資人很難去做到這點。

 REITs的報酬與風險

  根據美國國家不動產投資信託基金協會報導,在1971年到2002年間,REITs的平均年複合報酬為12.2%。而三分之二的報酬主要來自租金收益,三分之一來自資本利得。因為商業租賃通常簽訂長期契約,故REITs的收益穩定,一般被視為固定收益工具。由於不動產前景良好以及股市利潤提昇,REITs亦可獲得資本利得。

   跟各類投資商品一樣,REITs亦有他的風險存在,如不動產供給過量且造成空屋率提高且租金下跌風險,另外REITs所投資不動產的管理不善及違反租約問題亦是投資REITs的風險。而REITs基金或野i以藉由投資全球各地REITs,達到分散風險的目的。

REITs強化投資組合效率

  除了租金固定收益及資本利得外,REITs還提供了多元化投資優點。不動產證券化商品和一般股票的相關係數相當低,可以降低風險,利用它來強化投資組合的效率性。不同於科技產品及消費品,不動產在不同國家的關聯性亦相當低。而利率環境亦是影響REITs的因素之一,當債券收益率上升時,REITs的吸引力將相對降低。

預期未來REITs供需將大幅成長

  在退休基金和高齡化人口漸漸增加的環境下,REITs由於他的租金固定收益特性,預期未來將持續成長,另外特別在亞洲缺乏完善的債券市場,REITs與其他固定收益商品相對具吸引力。而在各國大力發展REITs下,預期REITsREITs基金的市場供給和需求都將大幅成長。

舉例說明:

  以富邦一號為例,由於投資的標的是包裝後的三棟商業大樓,原始總基金規模 58.3億,如果要一般人拿出這樣的金額來投資,那大概是不太可能的事,但是改變成為REIT後,最小認購單位為 1 萬元,代表只要能拿出 1 萬元的小投資人,就可以買進一個單位的 REIT 基金,享受不動產的租金收益。

  發行的機構可以取得什麼好處呢?原始的大樓擁有者富邦金控,可以將資金由這三棟不動產抽離,轉投資他認為更值得發展的事業或投資標的,而不用將資金卡死在這三棟不動產之中。

  如果基金的管理者後來將大樓出售或轉買其他大樓,則價差也是由所有REIT投資人分享,因此投資人可以享受到的不只是租金還有未來的不動產買賣價差。

  那這麼好的話,投信或金控會不會將租不出去的大樓重新包裝成REIT出售給投資人呢?這部份就跟股市有點類似了,對於每檔不同的REIT基金,由於不動產所在的位置及新舊都不同,因此如何挑選標的物也是很重要的,以富邦一號的年預估收益率 3.8-4.3%來說,比起目前低迷的定存利息來說,應該還算是一個穩定的投資管道來源。

  但是租金的部份由於他的成長可能跟通貨膨脹有關,目前來說短期內上漲空間不大,所以要期望租金大幅度上漲的希望不大,目前 REIT 應該是適合穩健保守型的投資人拿來取代定存之用,但是不要期望他會有大幅度的價格上揚,除非標的物的價格大漲。

北極熊 

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